物业消防设备维护保养12大要点
一、火灾自动报警系统
1.对消防火灾报警控制器进行自检功能检查：
2.对可测量相关参数进行查看和记录，如回路电流等；
3.公共场所烟感器、温感器安装检查，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；
4.每次随机抽取不低于5%的烟感或温感，喷烟或加热后查视报警是否正确；
5.手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；
6.每次随机抽取不低于5%的手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；
7.对楼层内各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；
8.对联动控制柜上的按钮每次按10%的比例进行功能试验，控制功能正常。
9.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。
二、风机及防火阀
1.断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。
2.坚固各部分松动的螺丝及联轴器。
3.检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。
4.调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。
5.检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。
6.清洁电机及风滤器和机壳内部。
7.向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。
8.检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志。
9.手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。
10.对各遥控点的控制箱（含箱内元件）进行全面检查。
11.连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。
12.连续运转5-7分钟验证风机运转正常。
13.检查各控制箱内的电器触点及各接线端子，如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，端子无松动。
14.检查排烟阀微动开关及内部接线端子，端子无松动，微动开关固定良好。
15.检查远控排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴，用油壶给导轮、钢丝、转轴加油，复位按钮控制无误、排烟阀开启灵活。
16.检查各送风口百叶窗，送风口百叶位置正确。
三、应急照明及疏散指示灯
1.每3个月进行一次备用电池亮灯（半个小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命；
2.检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；
3.出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；
4.检查出口指示灯安装是否牢固；
5.针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；
6.灯箱外壳及面板擦抹干净。
四、灭火器
1.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。
2.灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。
3.灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
4.对灭火器要经常进行检查，检查内容为：①喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；②压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；③零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；④可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；⑤铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。
5.按时进行定期检查、保养：每一季度检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能将其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。检查完后在灭火器检查卡上签字。
6.灭火器由消防部门认可的专业公司进行灌装。
五、室内消火栓
1.消火栓外检查：检查消火栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，消火栓门封条是否完好；
2.随机抽取消火消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，消火栓内水龙头有无渗漏；
3.开消火栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应即修补或替换；检查有无发黑发霉，如有，应取出刷净、晾干；
4.将水带交换摺边或翻动一次；
5.检查水枪、水带接头连接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在消火栓内放好；
6.查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；
7.检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；
8.将消火栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上消火栓门，更换检查标签卡。
9.检查后在消防箱检查卡上签名，放置在消防箱内，并贴上公司统一印制的消防箱封条。
六、室外消火栓
1.用专用消火栓扳手打开室外消火栓，要求阀门启闭灵活，不漏水。
2.检查水流指示器动作灵敏度。
3.检查水流指示器接线端子，触点无松动、锈蚀。
七、自动喷淋系统
1.每季度检查一次各楼层喷淋末端压力表指示，按10%比例测试信号阀关闭信号指示，按30%进行放水试验，消防中心有信号显示。
2.每季度对湿式报警阀、雨淋阀进行放水试验，能启动喷淋泵、雨淋泵或水喷雾泵，水力警铃响亮。
3.每季度检查喷淋头一次，表面无油灰、无渗漏。
八、防火卷帘
1.启动防火卷帘门升降按钮，防火卷帘升降平稳，无阻滞。
2.检查控制箱内各电器触点及各接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。
3.每年检查一次机械部分，包括齿轮、锋条，如锈蚀用煤油清洗，然后加润滑油保护。
九、紧急事故广播
1.检查各切换器、继电器的接线和触点，成件完整、牢固、接触良好，切换器灵活、可靠。
2.调节音量控制器，检查音量变化是否正常。
3.检查话筒及话筒放大器音量、音质是否正常。
4.检查磁带机或 CD机的运转和音质是否正常，要求运转正常、音质良好。
5.检查楼层呼叫控制器的开关工作是否正常，要求灵活、可靠。
十、对讲电话系统
1.检查各电器触点和接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。
2.检查固定电话、插孔与主机的通话质量，要求音质清楚，无杂音。
3.检查主机按键是否阻滞，通断是否良好，要求按键无阻滞，通断良好。
十一、联动控制柜
1.控制柜上电源指示灯及各类开关检查，要求电源指示正常，开关处于开启或自动状态。
2.控制柜内部各电器触点检查，如有烧损，拆下后用砂纸打磨，要求触点完好、无松动。
3.检查各电器元件接线端子及端子排端子，用螺丝刀逐个紧固，各端子连接牢固、无烧损。
4.检查电源线、信号线，如有破损，用绝缘胶布包扎，如有老化更换。
5.用毛刷、皮老虎对控制柜内部进行除尘。
十二、气体灭火系统
1.检查气瓶的称重装置或压力表指示，重量或压力正常。
2.检查执行元件电磁阀、瓶头阀、分配阀，阀门无泄露，动作灵敏。
3.气体控制箱进行模拟试验，报警、联动控制正常。
4.瓶体及管路表面除尘。